タワマンが不動産投資に向かない理由とは？失敗しないために…

賃貸用のタワーマンションの供給が増えていると言われている昨今。

需要増加に伴って、タワマン投資に目を向ける方も多いですよね。

しかし、結論から先に行ってしまうと、投資初心者にタワマン投資はおすすめできません。

タワマン投資はハイリスクハイリターンな投資手法であり、一般の不動産投資の感覚で購入すると失敗する恐れが極めて高くなります。

今回の記事ではタワマンが不動産投資に向かない理由と、おすすめの不動産投資についてまとめてみました。

 

■そもそもタワマンって？

展望がいいと都市部で人気のタワーマンション。

タワマンという呼称でも知られていますが、いったいどういった建物をタワマンと呼ぶのかあまりわかっていない方も多いですよね。

結論からいえば、タワマンと呼ばれるための具体的な定義が決まっているわけではありません。

しかし、一般的には20階以上、高さが60ｍを超える超高層マンションを指すケースが大半です。

タワーマンションは眺望が良いほか、駅へのアクセスがよく、共働き世帯にとっては魅力的でしょう。

また、共用部の設備やサービスが充実しているのも特徴のひとつです。

パーティルームやキッズルーム、ジムなどの共用設備を提供している物件も見受けられます。

 

■タワマンが不動産投資に向かない理由

ここではタワマンが不動産投信向かないと言われる理由を3つ、挙げてみました。

・家賃が高いため景気の影響を受けやすい

・ランニングコストが高い

・利回りが低い

それぞれについて、見ていきましょう。

 

▼空室リスクがある

タワーマンションは投資用というより、どちらかといえば入居用であるといえます。

元々の賃料も一般的なマンションに比べて高額なことから、一度空室になると次の入居者が見つかりにくいでしょう。

よって、新築の頃は需要が高く、すぐに入居者が見つかるものの、退去後にすぐ次の入居者が見つかるとは限りません。

思っていたような収益が上がらず、赤字になったしまった事例も散見されます。

 

▼ランニングコストが高い

タワマンは初期投資にお金がかかるだけでなく、メンテナンス費用がかさむケースがほとんど。

というのも、　共用施設が充実しているために管理費や維持費といったランニングコストが高くなる傾向にあり、一般マンションの1.5倍が相場とも言われています。

また、築10年から15年ごとに行われる大規模修繕の際は、多額のキャッシュが必要となるでしょう。

そのため、タワマンはランニングコストが高く、当初に期待していた利回りが得られないリスクがあります。

 

▼利回りが低い

タワマンは賃料設定を高めにできるほか、資産価値も落ちにくいことから売却時もそれ相応の利益を得られるでしょう。

しかし、先にも述べたように取得時のイニシャルコストがかかるほか、管理費・修繕積立金をはじめとしたランニングコストも高くなる傾向にあります。

そのため、銀行へのローン返済や管理費等のコストを加味すると、思っているようなインカムゲインを得ることは難しいかもしれません。

どちらかといえば、インカムゲインよりも売却時のキャピタルゲインに重きを置いた方がよいといえます。

 

■タワマンの不動産投資の失敗例

タワマン投資のよくある失敗例として、思ったよりも入居者の定着率が悪いことが挙げられます。

憧れから住む人が多いタワマンですが、超高層がゆえになかなかエレベーターがこないことも多く、思ったよりも住環境がよくなかっといった意見も少なくありません。

そのため、退室のペースが思ったよりも早く、想定していたような入居率にならない（＝収益が上がらない）といった事態になることも。

また、高層マンションはエレベーターや給排水設備などの施設が大規模であるため、管理・修繕費用がかさんでしまいがちです。

当初に見込んでいたランニングコストを大幅に上回ることも珍しくなく、収支が悪化し、投資に失敗してしまう事例も多く見受けられます。

上記をまとめると、タワーマンション投資は「空室リスク」と「経年劣化に伴う管理費・修繕費の高騰」によって失敗に陥るケースが多いといえるでしょう。

 

■おすすめの不動産投資

ここではおすすめの不動産投資を3つ、ご紹介します。

 

▼ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資とは、マンションの1部屋を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得ようとする投資手法のことです。

ワンルームマンション投資におけるメリットは、以下の3つ。

・比較的少額の資金で始められる

・安定した家賃収入が見込める

・生命保険金の代わりとなる

ワンルームマンション投資の特徴として、一棟買いに比べ安価で始められることが挙げられます。

ワンルームマンションを購入する際は不動産投資ローンが利用できるため、手元にまとまった資金が無くてもある程度のお金があれば始められるでしょう。

 

また、不動産投資で物件を購入する際、原則として「団体信用生命保険」へ加入しなければなりません。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金によって住宅ローンの残債が弁済される制度のこと。

一家の大黒柱になにかあると、残された家族の経済状況は一変してしまいます。

その際、住宅ローンの返済が難しい場合には返済不能に陥るだけでなく、家族が住まいを失ってしまう事態に繋がりかねません。

そうした状況を避けるため、リスクヘッジの意味で団体信用生命保険は重要な役割を果たしているといえるでしょう。

ワンルームマンション投資については、以下の記事でも詳しく触れているので良ければ参考にしてくださいね。

 

参考記事：不動産投資でワンルームマンションをおすすめする理由

 

▼戸建て投資

戸建て投資は一棟買い投資に比べ、物件を安く購入できます。

マンションやアパートが単身者を対象としているのに対し、ファミリー層向けなのが戸建て投資の特徴ともいえるかもしれません。

また、戸建ての場合には一度入居者が決まると入居期間が長く、安定して家賃収入を得られます。

とはいえ、立地が悪いと長期間空室となる恐れが鳴るほか、土地と建物を購入しなければならないことから先に述べたワンルームマンション投資よりは初期費用が割高になります。

入居者がきちんとつく物件を選定するほか、リノベーションなどでニーズに見合った内装にしていくなどの工夫を凝らすことが大切です。

 

▼アパート投資

アパート投資とは、アパートを一棟そのまま購入し、オーナーとして経営する投資手法です。

一棟すべてが自分の所有物となるため、建物の修繕や建て替えといった大きなイベントを自己の裁量で決められるのが大きな特徴といえます。

ただし、土地と建物のすべてを購入しなければならないことから、ある程度まとまったお金が必要となることに加え、失敗したときの損額も当然大きくなります。

ワンルームマンション投資や戸建て投資に比べてハイリスク・ハイリターンとなることから、中・上級者向けの投資手法だといえるでしょう。

 

■不動産投資に興味がある方へ

今回の記事ではタワマン投資をおすすめしない理由と、その他の不動産投資手法についてお伝えしました。

タワーマンション投資は空室リスクが長期化しやすい傾向にあることに加え、管理費・修繕費が年々かさむことから、投資初心者にとっては難しい投資対象だといえるでしょう。

不動産投資に興味がある、これから始めようと思っている方はワンルームマンション投資などその他の投資対象に目を向けてみるとよいかもしれません。

 

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