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資産運用

2025.06.10

管理会社との付き合い方が変わる！？不動産オーナーに求められる“対人折衝力”とは？

不動産投資をしていると、物件の管理を管理会社に委託するのが一般的です。特に複数戸の賃貸経営をしているオーナーにとって、入居者対応・設備管理・家賃集金などを日常的に自分でこなすのは現実的ではなく、いわば管理会社は“パートナー”とも呼べる存在です。

その一方で、近年では「管理会社との付き合い方が難しくなってきた」との声も聞かれるようになってきました。かつてのように“依頼すればなんでもやってくれる存在”といった認識は、もはや過去のものになりつつあるのかもしれません。

本稿では、物件管理を委託する「PM（プロパティマネジメント）」の観点から、管理会社との関係性を見直すポイント、そしてこれからの時代にオーナー側に求められる“対人折衝力”について考えていきます。

■管理会社への委託範囲と“利益相反”の関係を理解すべし！

一般に管理会社への委託業務には、大きく分けて「PM（プロパティマネジメント）」と「BM（ビルマネジメント）」の2種類があります。本稿でご説明するのは、このうちPM業務に関するものです。

PM業務の具体的な委託範囲は、オーナーと管理会社の個別契約で決まりますが、おおよそ「入居者の募集」「賃貸借契約の締結」「集金代行（家賃等の回収）」「クレーム対応」「更新・解約手続き」「退去後の原状回復工事」などをイメージすれば、大きな誤解はないでしょう。

しかし、ここで理解しておくべきは、「管理会社とオーナーは、必ずしも利害が一致するとは限らない」という現実です。むしろ実務においては、“利益相反”の場面も少なくないといえます。

たとえば、設備故障の修理対応。管理会社は、修理業者の手配と見積もりを行い、オーナーに確認のうえ工事を進めますが、その際「原因調査して部分修理する」よりも「丸ごと新品交換」を勧めてくるケースが多々あります。

理由は単純で、その方が早く済むうえ、入居者の満足度も得やすく、管理会社にとっては中間マージン（いわゆる“ピンハネ”）も取りやすいからです。特に管理会社が系列の修理業者しか使わず、他社と比較しないようなケースでは、相場より割高な工事費用が提示されることもあります。これは退去後の原状回復工事でも同様で、「まだ使える設備を再利用する」のではなく、「一律で新品に交換する」提案が繰り返されがちです。

この点、最小限のコストで入居者満足を維持してほしいといった、オーナーの思惑とは明らかな温度差があります。管理会社にとってトラブル対応とは、「なるべく早く終わらせたい面倒ごと」、または「少しでも利益を上げるためのチャンス」と見なされることもあるのです。

こうした現場の実態を理解せず、すべてを鵜呑みにしてしまえば、管理コストばかりがかさみ、利益が削られてしまうリスクもあるのです。