資産運用
トラブル続出！？自主管理マンション購入時の注意点とは！？
「自主管理マンションへの投資って、どうなんでしょうか？」
不動産投資に関する相談を受ける中で、ときどき寄せられるのがこの問いです。表面上は安くて利回りも良さそうに見える一方で、実態は“地雷物件”だったという声も少なくありません。
通常、区分マンションでは、管理会社（管理委託業者）が存在し、日常清掃や建物のメンテナンス、理事会の運営サポートなど、いわゆるBM（建物管理）業務の大半を担っています。しかし、中にはこうした管理会社を置かず、区分所有者で構成される管理組合だけで維持運営を行っている「自主管理マンション」も存在します。
もちろん、自主管理そのものが即トラブルというわけではありません。管理組合がしっかり機能していれば、コストを抑えながら適切な建物維持ができているケースもあります。
しかし、特に収益物件として自主管理マンションを購入する場合、そこには見過ごせない注意点やリスクが潜んでいるのです。
本稿では、自主管理マンション投資における落とし穴について、実例も交えながら解説していきます。
最初に、区分所有マンションにおける「管理」とは何かを整理しておきましょう。
ここでいう管理とは、賃貸の入退去や契約を扱うPM（プロパティマネジメント）ではなく、建物や設備の維持・修繕、清掃、共用部の管理などを担うBM（ビルマネジメント）を指します。
通常は、外部の管理会社に委託し、毎月一定の管理費を支払う形で業務が遂行されます。管理組合はその監督・方針決定機関としての役割にとどまり、実務の大半は管理会社が担ってくれるというのが一般的なスタイルです。
ところが、自主管理マンションではこの“管理会社”が存在せず、理事会メンバー（多くは理事長と数名の役員）がすべてを担うことになります。当然ながら、理事会の意欲・能力・時間的余裕に左右されることになり、運営には大きなばらつきが生まれます。
自主管理マンションの最大のリスクは、「誰が管理を担うのかが不安定」という点に尽きます。
特に実需（居住目的）でなく、収益目的で所有しているオーナーばかりのマンションでは、「そもそも理事会の成り手がいない」「いても名ばかりで機能していない」といった状況も珍しくありません。
実際、「他に誰もいないから」と、特定のオーナー（理事長）が善意で建物管理を一手に引き受けているマンションも多く見られます。しかし、こうした構造は極めて脆弱で、理事長が高齢化や売却、相続を機に退任すれば、たちまち組織が立ち行かなくなるリスクをはらんでいます。
また、管理が形骸化したマンションは、共用部の漏水や照明不良、外壁劣化などのトラブルが発生しても、誰も責任を持って対応できない状態に陥りがちです。
さらに近年では、こうした“放置気味の物件”を狙って、悪質な業者が理事会を乗っ取り、不透明な運営を始めるケースも増えています。
著者が見聞する範囲でも、以下のような事例が報告されています。
・特定業者に割高な修繕工事を発注し、キックバックを受け取る
・理事長報酬を相場以上に設定し、自分に高額報酬を支払う
こうした乗っ取り被害に対しては、他の区分所有者が関心を持ち、理事会運営を監視する必要がありますが、収益目的の所有者ばかりでは無関心層が多く、チェック機能が働きにくいという構造的課題があります。
さらに悪質な業者になると、「このままだと乗っ取られるので、うちが買い取りますよ」と脅し文句のような形で安値買取を迫るケースもあり、まさに阿鼻叫喚の様相を呈していることもあります。
もちろん、すべての自主管理マンションがこうした問題を抱えているわけではありません。きちんと理事会が運営され、長期修繕計画もしっかり整備されている例もあります。
しかし、それでも「管理の安定性」が“人に依存する”という構造上のリスクがある以上、購入の際は通常より慎重な精査が求められるのは間違いありません。
特に見落としがちなのが、「購入時は問題がなかったが、将来的に管理体制が崩れてしまう」というリスクです。
理事会メンバーの高齢化や、主要メンバーの退任・死去などによって、建物全体の管理体制が一気に崩れることも珍しくありません。
その意味では、自主管理マンションは“ハイリスク・ハイリターン”の投資対象といえます。利回りや価格だけでなく、「管理体制が持続可能か」「理事会の意思決定は健全か」といった、定性的な要素まで確認したうえで、慎重な購入判断をすべきでしょう。
いかがでしょうか。
価格や利回りの魅力に目を奪われがちな自主管理マンションですが、管理体制が崩れたときの影響は極めて深刻です。
「お得な掘り出し物」か「地雷物件」かは、紙一重。
投資判断においては、表面利回りだけでなく、その建物が“誰の手で・どのように維持されているのか”まで見極めることが、後悔しない投資への第一歩となるはずです。
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