資産運用
皆さん、こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの伊藤亮太です。
今回は、不動産投資における利回り・利益について解説していきます。
不動産投資というとどうしても利回りに目が行きがちな方が多いですが、
それだけで投資を行うと失敗する恐れがあります。どのように考えていけばよいでしょうか？
不動産投資では、年間の家賃収入を投資金額で割り、利回りを計算します。
また、費用も考慮して年間の実質的な収入を投資金額で割り、実質利回りを求めることも行います。
この利回りは、高い方が投資金額に対する収入がその分多くなることを意味するわけです。
となると、利回りが高い方が好ましい。こう捉えることも可能です。
しかしながら、本当に利回りが高ければ何でもよいのでしょうか？そういうわけではありません。
利回りは、いわば需要と供給で変化します。人気のある地域は、当然値段が上がりますよね。
家賃が一定だとすれば利回りは下がります。一方で人気のない地域は、値段は下がる可能性があります。
同じ家賃であっても当然利回りは高くなる傾向があるのです。
地域別などで比較すると、利回りに差があるのがわかります。
つまり、人気があるかどうかで決まる要素があります。
そのため、よほど売り急いでいる場合を除いて、人気投票で利回りは決まってくるといっても過言ではありません。
つまり、利回りだけで考えると、確かに買ったときはよいかもしれませんが、その後売れないリスク、空室になった場合なかなか賃貸がつかないリスクもあることを忘れてはなりません。
また、管理費が高いといった場合も、見た目上の利回りは高いが実際はそうでもない、ということも多々あります。この点忘れないでください。
もう一つ、不動産投資で忘れてはならないのが、値上がり益です。地価上昇により、保有する物件価格が上昇することもしばしばあります。
値上がりすれば、家賃が一定ならば利回りは低下します。
要は、値段が上がりやすい地域は利回りが低くなる傾向があります。
そのため、利回りが低いからダメというわけではなく、利回りが低くてもさらに値段が上がり、
その後家賃も上がるとなれば投資対象として問題ないといえるのです。
リスクをどの程度取るかにもよりますが、手堅くいくのであれば、周辺の利回りと比較し遜色ないかどうか、
さらにいえば都心など人口増加地域に的を絞るべきです。決して利回りだけで判断するのはやめましょう。
家賃収入と値上がり益が見込めるか双方から検討すべきです。
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