資産運用
不動産投資、とりわけアパート運営をしている方にとって悩みの種となりがちな外壁塗装。
一般に新築木造の場合、15年～20年も経てば、建物の外壁や屋根などは遠目から見てもわかる程度に劣化が進み、場合によっては浸水や雨漏りの被害の心配も出てきます。
外壁塗装は、こうした建物の経年劣化に対する有効な対処方法の一つですが、そのタイミングや費用感に知見がないことから、つい後回しにしてしまっている方も多いのではないでしょうか。
また、街中を歩いていると、築30年、40年経っているのに一度も外壁塗装をしていないようなアパートを目にすることがあります。
収益物件の検索サイトなどでも、修繕履歴のない築古アパートは大量に流通していることから、外壁塗装の必要性に対して疑問を持つ方も少なくないのかもしれません。
本稿では、そんな不動産投資（木造一棟アパート）における外壁塗装について、基本的な事項を分かりやすく説明していきます。
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■外壁塗装のメリットは大きく3つ！！
結論から申し上げると、著者は木造アパートには定期的な外壁塗装が必要だと考えています。
外壁塗装のメリットは、大きく分けて3つあります。
1つ目は、何といっても外観がキレイになることによる「競争力の回復」です。
たとえ日ごろから十分な清掃をしていたとしても、建物の外壁や屋根は、経年によってどうしても汚れが付着したり、色あせが生じたりしてしまうものです。
賃貸運営では外観の経年劣化は軽視できず、入居者さんの満足度低下や競合との比較によって「入居期間の短期化」「家賃の低下」「空室期間の長期化」といった、アパートの競争力を毀損する事態に繋がりかねません。
たかが外観、されど外観で、定期的な外壁塗装には収益物件の競争力を回復・維持させる重要な役割があります。
2つ目は、建物の「保護性能の維持」です。
外壁や屋根には、風や雨、地域によっては雪などからも建物を保護する役割がありますが、こうした保護性能も経年によって低下してしまいます。
特に、防水性が劣化すると、雨水の侵入によって構造部分に深刻なダメージを受けたり、室内にシミやカビが生えたりする原因になることもあり、復旧工事に大きな費用がかかるばかりか、入居者さんに多大なご迷惑をお掛けする事態になりかねません。
定期的な外壁塗装は、建物の性能維持の面からも重要というわけです。
3つ目は、「売却時の査定アップ」です。
定期的な外壁塗装をしておくことで、アパート売却時に有利になることがあります。
買い手の立場で考えると分かりやすいのですが、アパートのような収益物件を購入検討する方の多くは、「その物件が欲しいか」といった視点ではなく、「その物件がいくら稼げるのか」「その物件に金融機関はいくら融資をしてくれるのか」といった視点を重視するはずです。
前述したように、外観がキレイな状態を保てていれば賃貸運営は安定しやすいでしょうし、保護性能が維持されていればすぐに高額な修繕工事が必要となるリスクは低いと評価できます。
また、買い手が相場観をお持ちの方なら、外壁塗装は高額と理解しており、その分は価格反映されて当然と考えてくれることもありますので、その他条件が同じであれば高値での売却が期待できるというわけです。
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■外壁塗装の工事費用の内訳を理解しよう！！
それでは、外壁塗装の重要性をご理解いただいたうえで、次は外壁塗装の工事費用に関する基本をご説明します。
一般に、アパートの外壁塗装には以下のような費用が発生すると考えてください。
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＜外壁塗装の費用＞
・足場代
・塗料代
・施工代
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「足場代」とは、アパートの塗装に必要な足場を組むための費用です。
基本的にアパートの塗装作業には足場が必要で、「足場材料の運搬」「設置作業」「解体作業」などの費用が発生します。
次に「塗料代」ですが、塗料にはいくつか種類があり、選ぶ塗料によって金額や耐用年数が異なります。
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＜主な塗料の種類＞
・アクリル系塗料 耐用年数3～7年程度
・ウレタン系塗料 同、5～10年程度
・シリコン系塗料 同、7～12年程度
・フッ素系塗料 同、5～20年程度
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基本的には耐用年数が長い種類の方が費用も高くなりますが、一般に、アパートの外壁塗装であれば、シリコン以上を選ぶケースが多いようです。
希望予算を前提に、建物自体の築年数や今後の外壁塗装のサイクルも含めて最適な塗料の種類を決めることになります。
最後の「施工代」とは、文字通り塗装工事にかかる費用で、人件費のほか工事に必要な諸経費が含まれています。
他にも、「高圧洗浄代」「養生費」など細かい費用はたくさんありますが、まずはこの主要な3つの費用内訳を覚えておきましょう。
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■外壁塗装の工事費用の内訳を理解しよう！！
では、実際にアパートの外壁塗装を発注する段階では、どういったことに気を付けるべきでしょうか。
本稿では、著者が特に重要と考える「相見積もり」「中長期計画」についてお話しておきます。
まず「相見積もり」について、業者同士を競争させて金額を下げてもらう目的もありますが、複数社から見積もりをもらうことで、建物の状況をより正確に把握し、その対策の選択肢を増やせる可能性があります。
また、複数社と話すことで、1社だけでは気付かなかった業者の特徴（たとえば、細かい内訳まで見積書に落としてくれる業者もいれば、一式費用の見積もりを出す業者もいます）が見えてくることもありますので、特別な事情がなければ是非とも相見積もりは実施しましょう。
もう1つの「中長期計画」とは、そのアパートの出口戦略（売却や建て替えの時期）から逆算して、外壁塗装は何年ごとに実施するのか、出口までにあと何回実施するのか、といった計画のことです。
「今回は安く抑えたいのか」、それとも「今後を見据えて今回は少し高額になってもよいのか」を予め決めておけば、相見積もりの段階からよりスムーズに対応できることでしょう。
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