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2023.03.14

今年も物価上昇は止まらない！！不動産投資への影響はいかに！？

昨今、身の回りの様々なモノやサービスの価格高騰が止まりません。

一般に、モノやサービスの価格変動を計る尺度として、「消費者物価指数（CPI）」が用いられますが、円安や資源高の影響を受け、2022年より指数は上昇を続けています。

そして、先日総務省より発表された2023年1月の消費者物価指数は、いよいよ1981年の第2次石油危機以来の上昇率を示したとのこと。

賃金がなかなか上がらないなかでツライ話ではありますが、物価上昇は落ち着くどころか、今年はさらに加速する局面にあるのかもしれません。

では、このような極端な物価上昇は、不動産投資、あるいは不動産投資家の方に対して、どのような影響を与えているのでしょうか。

本稿では、総務省の最新データを元に現状分析を行い、実務目線での影響を考えてみたいと思います。

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■物価上昇分は、ほとんど家賃に価格転嫁できていない！

まずは、直近の物価上昇率からおさらいしておきましょう。

総務省統計局より、以下のとおり2023年1月の消費者物価指数に関するポイントが報告されています。

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＜2023年1月の消費者物価指数のポイント＞
（１）総合指数は2020年を100として104.7
前年同月比は4.3%の上昇　　
（２）生鮮食品を除く総合指数は104.3
前年同月比は4.2％の上昇　
（３）生鮮食品及びエネルギーを除く総合指数は102.2
　　　前年同月比は3.2%の上昇　　

【出典】総務省統計局『2020年基準　消費者物価指数　全国　2023年（令和5年）1月分（2023年2月24日公表）』より抜粋
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参考まで、2013年に日本銀行が定めた消費者物価の上昇率目標は、前年比2％ですから（※）、昨今の物価上昇率がいかに異常な水準にあるかが伺えます。（もっとも、この物価上昇の本質的な問題は、上昇率そのものよりも、上昇の主要因がディマンドプルでなくコストプッシュによるものである点にあるわけですが、本稿の主旨とは外れるためこれ以上の深掘りはしません）

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（※）日本銀行ホームページ
https://www.boj.or.jp/about/education/oshiete/seisaku/b29.htm
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では、こうした状況下、不動産投資に関連する物価にはどのような影響が出ているのでしょうか。

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不動産投資における主要な収入たる『家賃』に関して、総務省統計局のデータを詳しく見ていくと（※）、2023年1月の前年同月比の変動は0.0％と増えていないことが分かります。（さらにいえば、前月比でも0.0％の変動です）

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（※）
総務省統計局　『2020年基準　消費者物価指数　全国　2023年（令和5年）1月分』
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消費者物価指数という一つのマクロ指標の観測結果ではありますが、不動産賃貸の現場では、昨今の物価上昇分をほとんど家賃に反映できていないといえそうです。

■不動産投資の関連コストは、確実に物価上昇の影響を受け始めている！

その一方、不動産投資に伴う経費に関しては、確実に物価上昇の影響を受け始めています。

前述の総務省統計局のデータから、不動産投資の経費に関連する項目をいくつか抜粋すると、

・『住居（設備修繕・維持）』
同、前年同月比8.2％
・『家具・家事用品』
同、前年同月比7.7％
・『光熱・水道』
同、前年同月比14.9％

などとなっており、いずれも総合指数を大きく超える増加率となっています。

これらを不動産投資の実務に照らすと、たとえば「火災・地震保険料」「原状回復工事費」「共用部分の水道光熱費」などが該当しますが、既に不動産投資をしている方にとっては、実際にやり取りしている直近の見積書・請求書等の値上げ状況から、感覚的にも納得感のある数字ではないでしょうか。（余談ですが、雪国に一棟アパートを所有している著者自身も、ロードヒーティング稼働に伴う灯油代・電気代の値上げの影響が直撃しています・・・）

また、区分マンションに関しては、日々の管理業務を管理組合や建物管理会社が行うため、これまで不動産投資家自身への直接影響は限定的でした。

しかし、徐々に「建物管理費」「建物全体の火災・地震保険」などの値上げが広がっていますし、いざ大規模修繕となった場合の施工単価も、これまでと同じとはいかないことから、「修繕積立金」の値上げ検討も進むことが予想されます。

区分マンション投資においても、時間の問題で値上げの波に巻き込まれる可能性は高いといえそうです。

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