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資産運用

2022.02.09

区分マンション投資　新築と中古の特徴とは！？

比較的手軽にスタートできる不動産投資として、首都圏を中心とする区分ワンルーム投資が人気を集めています。
区分ワンルーム投資とは、アパート投資のように一棟建物すべてを購入するのではなく、マンションの一室のみを購入し、その購入した部屋を入居者に賃貸・売却することによって利益を狙う不動産投資の手法です。
区分ワンルーム投資で購入する収益物件は、その築年数に応じて「新築」「中古（築浅）」「中古（バブル期）」「中古（旧耐震）」の４つに大別できるのですが、どの種類の収益物件でスタートすべきか、頭を悩ませる方も多いようです。
本稿では、こうしたお悩み解決の参考となるべく、これら収益物件の築年数の違いによる一般的な特徴（メリット・デメリット）について、分かりやすく解説していきます。

■新築の区分ワンルーム投資の特徴

まずは、一般の方が最も目にする機会が多いであろう、新築の区分ワンルーム投資について説明しましょう。
ご存じない方も多いかもしれませんが、実は「新築」の定義は法令によって厳密に定義されており、「未入居かつ建築後1年未満」であることとなっています。
つまり、一度でも入居者の付いた部屋はどれだけ新しくとも「新築」とは表記できませんし、逆に一度も入居者の付いていない部屋でも、建築後1年を経過すれば、やはり「新築」とは表記できなくなります。（後者の場合、「未入居物件」などと表示されることが多いようです）
新築の区分ワンルーム投資の最大のメリットは、やはり最新の設備・トレンドを押さえた、競争力のある部屋にアクセスしやすいことでしょう。
著者が学生の頃のワンルームといえば、「３点ユニット」と呼ばれるバス・トイレ・洗面が1箇所にまとまった内装で、部屋の専有面積も16～18㎡前後の狭い間取りが主流でしたが、いまではバス・トイレ別の独立洗面台や25㎡以上の広い専有面積が標準仕様になりつつあります。
さらに、分譲仕様を思わせる豪華な内装設備や高速インターネット、あるいは大型宅配ボックス設置の物件が増えるなど、ワンルームの設備・トレンドは常に進化しています。
新築物件の多くは、その時点の最新トレンドを取り入れた競争力のある状態で建築・販売されるため、その他条件が同じであれば後述する中古物件よりも賃貸競争は高く、将来の売却時にも高値査定が期待できます。
また、建物の耐用年数が大きいことから、金融機関から比較的長い融資を引きやすい点もメリットといえるでしょう。
逆にデメリットとしては、至れり尽くせりの相対として販売価格はどうしても高額になりがちな点です。
いまの市況では、短期間の家賃収入だけでは投資回収は難しいことも多く、家賃から諸経費・融資返済を引いた手残り金額（あるいは節税効果）や、想定売却金額をしっかりと吟味し、購入・賃貸・売却をトータルした中長期的な目線での投資判断が重要となります。

■中古の区分ワンルーム投資の特徴

次は、中古の区分ワンルーム投資について説明しましょう。
一口で「中古」といっても、短期間の入退去が一度あっただけの「ほぼ新築」のような物件から、築数十年を経過した物件まで様々です。
しかし、区分ワンルーム投資の業界では、おおまかに「築浅」「バブル期」「旧耐震」の３つに大別して整理することが多いため、本稿でもこの３つに分けて解説していきます。
まずは「築浅」ですが、一般的には1990年代後半以降に建築された収益物件を指すことが多いようです。
本稿執筆している2022年現在、たとえば1998年に建築された物件であれば築24年で「築浅」というと違和感があるかもしれませんが、どちらかといえば「バブル期」と区別するための呼称という意味合いが強いのかもしれません。
その「バブル期」は、概ね1990代前半～1980年代半ば頃に建築された物件を広く呼称しており、前述したような「3点ユニット式」「16～18㎡前後の狭い専有面積」などが特徴です。
そして「旧耐震」とは、建築基準法による耐震基準が改正される前の基準で適合審査を通過した物件のことです。

※「旧耐震」については、以前詳細を説明しましたので、こちらの記事も参考にしてください。
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【参考記事】
旧耐震物件ってなに！？　押さえておきたい注意点とは！？
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中古の区分ワンルーム投資の最大のメリットは、やはり購入価格が比較的手ごろである点です。
その他条件が同一であれば、中古物件のなかでも「築浅→バブル期→旧耐震」の順に購入価格は安くなることが一般的ですが、築浅であっても新築より数百万円単位も安く取引されるケースも珍しくありません。
しっかり勉強して知識・経験を付けた投資家であれば、中古のなかから“掘り出し物”を見つけるといった投資スタイルを狙うことができます。
逆にデメリットとしては、建物や設備はどうしても新築より見劣りするため、購入後に物件の競争力を高める工夫を迫られるリスクが相対的に高くなりますし、建物の耐用年数が小さいことから融資が引けない・引きにくい点も、投資初心者にはハードルとなるでしょう。
一般に、「築浅→バブル期→旧耐震」の順に、そのリスクやハードルは高くなります。
ここまで見てきたように、「新築」も「中古」も一長一短であって、絶対的にどれが良いという話ではありません。
これから不動産投資をスタートする方であれば、ご自身が「どういったスタンスで投資をしたいのか」から、購入検討する物件を絞り込んではいかがでしょうか。