資産運用

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サブリース問題に学ぶ、空室リスクへの向き合い方とは

サブリース問題に学ぶ、空室リスクへの向き合い方とは

サブリース問題に学ぶ、空室リスクへの向き合い方とは

不動産投資において、常に大家を悩ます空室リスク。

その対策としては、これまではサブリースが有名でしたが、一部の不動産業者の無責任な対応が社会問題となり、「サブリース=悪」というイメージが強調されてしまいました。

しかし、本来はサブリースあるいは空室保証といったスキームは、賃貸経営を行ううえでの便利な選択肢の一つだったはずです。

過信してはいけませんが、必要以上に警戒するのも勿体ない話ではあります。

この記事では、“サブリース”“空室保証”について、改めてポイントをご説明していきます。
 


・サブリース契約とは何か

・サブリース問題の闇

・サブリース契約と上手に付き合うために

 


サブリース契約とはなにか


一般にサブリースとは、事業者による「借上げ」と「転貸」を前提にしたスキームです。

大家が貸し出す先は、一般の入居者様ではなくサブリース事業者であることが、サブリース契約の特徴です。

大家としては、サブリース事業者に部屋を貸している以上、サブリース事業者の転貸が順調かどうかを気にする必要はありません。

実際には満室だろうが、空室だろうが関係なく、予めサブリース事業者と取り決めた金額が毎月、入金されるからです。

サブリース契約には、空室による業務負荷や収入減少のリスクを転嫁することで、賃貸経営の手間がかからず、投資回収や金融機関への返済の計画が立てやすくなるというメリットがあります。

その一方、基本的にはサブリース事業者と取り決める保証賃料は、一般の家賃相場よりも低めに設定されます。

この差額は、サブリース事業者の業務代行費用と転貸借が、計画通りにいかなかった場合のリスク相当分だと思えば分かりやすいでしょう。

ほとんどの場合、個人である大家よりサブリース事業者の方が経営資本・管理戸数はずっと大きいはずで、賃貸経営における各種業務負荷にはスケールメリットが期待できますし、突発的に発生する空室リスクに対しても耐久力があります。

そうした点から、大家たる個人投資家がサブリースを選択することには一定の合理性があり、サブリース事業者の提示する保証賃料で賃貸経営が成り立つ算段であれば、一つの有効な選択肢といえるはずなのです。

 

サブリース問題の闇

では、なぜ冒頭でも触れたように、サブリース契約が社会問題化してしまったのでしょうか。

様々なケースで問題が指摘されていますが、目立つのは、「サブリース事業者からの一方的な保証賃料の減額・サブリース契約の解除」です。

なかでも、「賃貸需要の弱いエリア」「周囲に競合物件が過剰なエリア」でありながら地主さんに長期間の一括借上げを前提に営業をかける、あるいは「シェアハウスや極端に狭小な間取りなど、借り手を選ぶ物件」をまだ投資経験の浅い初心者に長期間の一括借上げを前提に勧める、などのケースでは、当事者のダメージは深刻なものになりかねません。

こうしたケースでは、サブリース事業者の転貸借がうまくいっていないことが多く、減額を受け入れるも地獄、受け入れずにサブリース解除となっても地獄だからです。

いかに投資は自己責任とはいえ、一部のサブリース事業者に対しては、「数年後~十数年後には保証賃料の継続は困難と分かっていながら、収益物件を販売したのでは?」という疑惑の声が上がるのも無理からぬことではあります。

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サブリース契約と上手に付き合うために

こうした一部の不動産業者による悪質な対応が、「サブリース契約=悪」という印象を誘導していますが、サブリースというスキーム自体を悪と断ずるのはいささか早計です。

サブリースそのものが悪いのではなく、それを悪用する一部の事業者に問題があるのです。

そもそも、サブリースは魔法の道具ではありません。

先ほどご説明したように、個人よりも大きい経営資本・管理戸数を背景とした、業務負荷のスケールメリットや空室リスクの分散が本来の主旨であって、賃貸経営が成り立たない投資案件にサブリースを活用したところで、賃貸経営が成り立つようになるハズがないのです。

それを正しく理解したうえで、サブリース契約がなかったとしても十分に賃貸経営が成り立つ投資案件に対して、「手間に要する時間をお金で買う」「突発的な空室リスクを分散する」意味合いで、サブリースを契約するのであれば、それは有効な選択肢であるはずです。(万一、契約したサブリース事業者が悪質だったとしても、他のサブリース事業者への変更や自主管理への切り替えによって、再起を図ることもできます)

 

空室リスクは0にならない覚悟で

近年、東京の区分ワンルーム投資では、“空室保証”というスキームが人気を集めています。

サブリース契約の特徴であった「一括借上げ」「転貸借」の形を敢えて取らず、一定の免責期間を超えて空室になった場合、管理会社が大家に保証賃料を支払うという形態のスキームです。(実務では、サブリースと区別なく“空室保証”と呼ぶこともありますので、用語・名称よりも中身を精査することが大事です)

この場合、多くは十分な利益を乗せて販売した自社販売物件や、賃貸需要が盤石なエリアの物件に対象を絞ることが多いようです。(当然、ランニングの管理費も空室保証なしの場合よりも高額であるケースが大半です)

一見すると、サブリースで発生した問題は起こりにくいように思えますが、まだ事例が少なく長期的に安心材料とできるのかは不透明です。(実際に、東京の区分ワンルーム投資においても、空室保証の一方的な解除事例が報告されています)

結局のところ、現時点では空室リスクを長期的に0にできる仕組みはないと思った方がよく、サブリースや空室保証とは手間削減とリスク分散のためのオプションと割り切った付き合いが無難といえるでしょう。

 

まとめ

・サブリースは魔法の道具ではない!サブリースによって、賃貸経営できない案件が賃貸経営できるようになるはずがない!

・しかし、賃貸経営の手間がかからず、投資回収や金融機関への返済の計画が立てやすくなるというメリットは健在!十分に利益が出る案件であれば、「手間に要する時間をお金で買う」「突発的な空室リスクを分散する」意味合いで検討するのはアリ!

・サブリースに限らず、空室保証というスキーム全般に過度な期待は禁物! 空室リスクは0にできない前提で、事業計画を立てるべし!

 

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