資産運用
著者が不動産投資の個別相談をお受けしていると、「公務員の属性は不動産投資の融資で有利になると聞いたのですが、本当でしょうか・・・？」といったご相談が定期的に寄せられます。
お話を詳しく伺うと、公務員や大手企業の会社員の方を対象とした不動産投資セミナーなどに参加して、「あなたたちは高属性だ！」「不動産投資の融資は高属性の人ほど有利！」「せっかくの高属性を活用しないのは勿体ない！」などと言われ、期待と不安が入り混じった気持ちになっている方が少なくないようなのです。
たしかに、公務員や大手企業の会社員の方などは、相対的に給与収入が高く、一般に勤務先の経営破綻リスクも低いと評価されることが多いため、「高属性」とされるのはその通りだと思います。
また、金融機関の融資審査でも、（その他条件が同一であれば）高属性の方が評価されやすいことにも異論の余地はありません。
しかし、ここでご注意いただきたいのは、「高属性＝不動産投資の融資で有利」だとしても、「高属性＝不動産投資で好条件の融資が引ける」とは限らないということです。
昨今の融資市況では、属性だけでうまくいくほど、不動産投資の融資は甘くはない現実があります。
本稿では、昨今の不動産投資の融資情勢における、特に高属性の方に知っていただきたい事情について、分かりやすく説明していきます。
このテーマをお話しすると、ご相談者から住宅ローンでの実績を引き合いにした反論が多いため、最初にその点からご説明しましょう。
※本稿での「住宅ローン」とは、主に自己居住用の不動産購入を目的として、金融機関からお金を借り入れる商品の総称と考えてください。
住宅ローンの特徴として、申込者の「自己資金（既往借入）」「年収（年収に対する借入割合）」、そして「属性」に審査のウェイトが置かれる点があります。
これは、住宅ローンが自己居住用の不動産購入を対象にしていることから、「原則として、申込者の所有資産や今後見込まれる収入が返済原資」とする考え方によるものです。（マイカーローンなど個人消費向けのローン商品と同じ考え方ですね）
こうした基準の審査に対して、「高属性」は極めて有利で、好条件の融資が引きやすい条件が揃っています。
そもそもの給与収入が高いうえ、公務員や大企業勤務などの肩書は、その給与収入が将来に渡って見込まれる“継続安定性”の観点からもプラスに評価されるからです。
もちろん、住宅ローンでも他の要素が影響しないわけではありませんが、個別のマイナス事情がなければ、高属性の方が好条件で住宅ローンを引きやすいのは概ねその通りで、冒頭のご相談に来られる方には、「複数の金融機関から積極的な営業を受けた」「特別な交渉をせずとも優遇金利の提示があった」という方も珍しくありません。
ここからは本題の不動産投資の融資の話に移ります。
はたして、過去に住宅ローンで好条件の融資を引き出せた高属性の方は、不動産投資の融資でも同じように進められるのでしょうか？
まず知っておくべきは、住宅ローンと不動産投資の融資における、返済原資の考え方の違いです。
両者は不動産購入に対する融資という点では同じですが、不動産投資の融資では、その収益物件から発生する家賃収入（あるいは転売収入）などを主たる返済原資と考えます。
そのため、審査のウェイトとしては、必然的に「収益性」「事業性」「リスク耐性」といった点となり、この点が住宅ローンとは決定的に異なるのです。
具体的な審査内容は金融機関により異なりますが、少なくとも相応のストレスをかけたリスクシナリオでも事業が成り立つこと（返済が滞る事態には決してならないこと）を、様々なエビデンスを使いながら自分の言葉で説明できないことには厳しい結果が待っていることでしょう。
もちろん、不動産投資の融資においても、申込者の年収や属性が全く考慮されないわけではなく、「最悪は給与収入からある程度補填できるだろう・・・」といった補完的な評価には繋がりますので、「高属性は有利」が間違いとまではいえません。
しかし、住宅ローンのように、高属性がそのまま審査結果に繋がるわけではない点について、くれぐれも誤解のないよう注意しましょう。
それでは、冒頭でご紹介したような不動産投資セミナーなどで、「不動産投資の融資は高属性の人ほど有利！」と強調するのはなぜなのでしょうか？
一つ考えられるのは、そうしたセミナーで想定している不動産投資の融資が、“提携ローン”であるケースです。
提携ローンにも様々な種類がありますが、なかには「一定条件に合致する収益物件であれば、個人の年収・属性を中心に審査する」といった商品もあります。
この場合、事前に不動産業者が金融機関の条件を満たす収益物件を仕入れ、それを融資とセットで不動産投資家に販売するスキームが組まれることが多いのです。
不動産業者・金融機関にとって利益を上げやすい販売スキームであると同時に、高属性の不動産投資家にとっても、ボトルネックになりやすい融資がスムーズになるメリットがあります。
あくまで一つのケースですが、こうしたスキームを持つ不動産業者が開催または協賛する不動産投資セミナーなどでは、「不動産投資の融資は高属性の人ほど有利！」と強調して説明している事例は実際にあるようです。
最後に、不動産投資の“提携ローン”の注意点をご紹介しておきましょう。
注意点の一つ目は、悪用されやすい販売スキームだということ。
“悪い不動産業者”と“悪い金融機関”がグルになれば、本来なら収益性・事業性がまったく見込めない収益物件にも融資を組んで高値で売りつけることが出来てしまうため、取引する相手は慎重に選ぶ必要があります。（少し前に、こうした被害が一般報道でも取り上げられていましたよね）
もちろん、全ての不動産業者がこうした悪いことを考えているわけではありませんが、くれぐれも自衛の意識を忘れないようにしましょう。
注意点の2つ目は、「個人の与信」を棄損してしまうこと。
このスキームでは、住宅ローンのように個人の「資産・年収」や「属性」を担保に借入を起こすことになるため、2件目、3件目・・・と借入を繰り返すごとに審査が通りにくくなる傾向があります。
また、今後新たに住宅ローンを組もうとする場合、個人の与信枠が超過していると住宅ローンの審査に影響が出る可能性があります。
提携ローンには、高属性の方が融資を引きやすいメリットがある一方、こうした注意点もあることは、是非知っておくとよいでしょう。
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