保険年金
Ａさん
「不動産投資ローンの団信審査って、通りにくいのでしょうか？審査や告知で気を付けるべき点はありますか。」
不動産投資の先輩
「基本的には、住宅ローンの団信と変わりはありません。それでは団信の審査や告知について解説しましょう。」
不動産投資ローンと団信の申し込みは同時に行いますが、団信の審査に通らない場合は融資を受けることはできません。
しかし団信の審査を通すために告知漏れや虚偽申告をすると、契約解除されてしまいますので正確に書くようにしましょう。
生命保険の審査では、通常診断書の提出が必要ですが、団信では「申込書兼告知書」の提出だけですむことが一般的です。
一般的な告知書の質問の内容は次の通りですが、項目に該当しなければ団信の審査を通る可能性は高いでしょう。
告知日より3ヵ月以内に医師の治療や投薬を受けたことがあるか
告知日より過去3年以内に手術をしたことがあるか
2週間以上にわたり医師の治療や投薬を受けたことがあるか
現在身体の状態に障害はないか
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団信の審査は、金融機関ではなく団信を提供している保険会社が行います。
保険会社は、団信の申込書や告知内容を見て審査を行いますが、審査の基準は公開していません。
しかし前述の質問内容に抵触する場合には、審査に通ることは難しくなります。
ただし絶対に通らにという事でもありませんので、手術をする予定の人や入院中の人は、まず現在治療中の病気を完治させること。
その上で審査に申し込めば、通ることもあります。また不動産投資ローンの申し込み先の金融機関にもあらかじめ相談しておくことも大切なことです。
なお、健康状態に自信があって審査に通らなかった場合は、ほかの保険会社の審査を受ければ審査基準が異なるので通る場合もあります。
団信の審査基準は公開されていませんので、事前に加入できるかどうかは知ることはできません。
そのため現在の健康状態をありのままに正確に申告することが大事です。
もし事実と異なることを記載したり告知しなかった場合には、告知義務違反とみなされ団信を解除されてしまいます。
契約を解除された場合、ローンの契約者に万が一のことが起きた場合には団信の保険金を受け取れず、ローンの返済ができなくなることもあり得ます。
そうなった場合、遺族に物件や家賃収入を遺すどころか破綻し、せっかく手に入れた投資物件を手放さざるを得ないことに…。
したがって告知はありのまま正しく行って、審査を受けるようにしましょう。
告知書の質問項目に該当するからといって、必ず審査に落ちるということはありません。
告知審査の中に「告知日より3ヵ月以内に医師の治療や投薬を受けたことがありますか」という項目があります。
この治療や投薬の中には風邪のように一時的な病気も含まれるので、必ずしも心配する必要はありません。
また「告知日より過去3年以内に手術をしたことがあるか」・「2週間以上にわたり医師の治療や投薬を受けたことがあるか」という質問も同様です。
通院歴や手術歴をありのまま記載しても、問題なしとされる場合もあるので正確に隠さず記入しましょう。
またローン借入額が、5,000万円以上になる場合や特約団信の場合には健康診断書の提出を求められることもあります。
そのため団信の申し込みには診断書を付ける必要があるかあらかじめ確認しておくと良いでしょう。
Aさん
「10年前に住宅ローンを組んだ際に、団信に入っています。新たに不動産投資ローンでも団信は加入できるのでしょうか？」
住宅ローンで団信に加入している場合でも、不動産投資ローンの団信に加入できます。
またいくつかの不動産投資を行っている場合には、物件ごとに団信に加入することが可能です。
ただし特約団信には金利が上乗せされますので、内容をよく考えて加入すべきでしょう。
Ａさん
「健康状態があまりよくない場合には、団信に加入できないですよね。その場合不動産投資ローンの利用はあきらめざるを得ないのでしょうか？」
不動産投資の先輩
「団信に加入できない場合には、条件の緩やかなワイド団信の利用を考えましょう。ただしワイド電信の場合には、金利の上乗せが必要です。」
団信に加入できなかった場合には、ワイド団信に加入しローンの借り入れが可能になることもあります。
不動産投資ローンを借りる場合には、団信への加入が必須ですが、健康状態に問題がある人は団信に加入できない場合もあります。
一般的に高血圧や糖尿病・うつ病等の持病を持つ人は、通常団信への加入が難しいです。
しかしワイド団信は条件が緩やかなので加入できる可能性もあり、不動産投資ローンを借りられることも。
なおワイド団信の保障内容は一般団信とほぼ同じ、しかし0.2～0.3％程度の金利を上乗せしなければなりません。
団信が任意のフラット35で投資物件の購入ができないか、と考える人がいるかもしれません。
しかしフラット35は自宅の購入を目的とする場合に使え、投資物件を購入することは不正利用になります。
後で発覚した場合には、金融機関から一括返済を求められますので絶対に避けましょう。
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