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【今話題の賃貸併用住宅】メリットとデメリットを知って賢く活用しよう

【今話題の賃貸併用住宅】メリットとデメリットを知って賢く活用しよう

【今話題の賃貸併用住宅】メリットとデメリットを知って賢く活用しよう

「自宅部分」と「賃貸部分」がひとつの建物になっている賃貸併用住宅。

普通に生活しながらも家賃収入が入るので、「本格的な賃貸経営はちょっと……」という人を中心に、最近注目を浴びています。

今回は、賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて、わかりやすく解説していきます。

賃貸併用住宅に興味のある人は、ぜひ参考にしてください。

 

賃貸併用住宅3つのメリットとは

賃貸併用住宅で手に入るさまざまなメリットのなかでも、今回は以下の3点をご紹介します。

    家賃収入で返済負担を軽減できる
    金利の安い住宅ローンを利用できる
    特例で固定資産税額を減額できる

それではひとつずつみていきましょう。

 

1.家賃収入で返済負担を軽減できる

賃貸併用住宅では、1階を自宅にして2階以上を賃貸部分にするタイプが、もっとも一般的です。

したがって、階数にもよりますが、通常1〜4世帯程度の家賃収入が期待できます。(2階に大家が住み、1階をテナント貸しするケースもよくあります)

アパートやマンション経営を単独で考えると、建築コストに見合った収入を4世帯以下の家賃でまかなうのは、なかなかむずかしいでしょう。

一方賃貸併用住宅の場合は、がっちりと利益を出すのではなく、余った部屋を貸してローン返済負担を減らすのが主な目的です。

なにもしなければ、住宅ローンは全額給料などの所得から支払わなくてはなりませんので、十分大きなメリットといえるでしょう。

 

2.金利の安い住宅ローンを利用できる

賃貸併用住宅では、金利の安い住宅ローンを利用できます。

対してアパートなどを単独で建築する場合は、金利の高い「不動産投資ローン(アパートローン)」で借入れをしなければなりません。

たとえば楽天銀行の場合、不動産投資ローン※1の変動金利は、2.675%〜。

住宅ローン※2だと変動金利(固定特約つき)は、わずか0.527%で済みます。(2020,10月現在)

仮に4,000万円を20年(元利均等返済)で借りた場合、毎月の返済額の差は、約4万円。

返済総額にいたっては、約950万円も少なくなるわけです。

この金利差は、見逃せないポイントでしょう。

※1:楽天銀行「不動産投資ローン変動金利」
https://www.orixbank.co.jp/personal/property/

※2:楽天銀行「住宅ローン変動金利」
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/

 

3.特例で固定資産税額を減額できる

アパートなどの賃貸住宅が建てられている土地・建物の固定資産税は、条件を満たせば、税額が大幅に軽減されます。

まず土地に関しては、以下のような軽減措置が適用されます。

    小規模住宅用地(200m2以下)→ 課税標準の1/6に軽減
    一般住宅用地(200m2超)→ 課税標準の1/3に軽減

一般住宅は通常1戸だけですが、賃貸住宅の場合「戸数×200m2」で計算するので、より多く軽減してもらえるのが嬉しいところです。(住宅だけの場合、200m2が上限。住宅+賃貸2戸の場合は、合計600m2まで軽減される)

建物は一定の条件を満たした場合、120m2までの部分に対して以下の軽減措置が受けられます。

    3階建以上、耐火・準耐火構造物 → 固定視線税額が1/2(新築後5年間)
    上記以外 → 固定視線税額が1/2(新築後3年間)

※賃貸住宅部分:1戸あたり40m2以上、280m2以下であること

それにしても、土地の税率が1/6になるのは凄いですよね。賃貸併用住宅なら賃貸分×200m2まで免除になるのですから、本当にお得だと思います。

 

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賃貸併用住宅3つのデメリットとは

今度はデメリットもみていきましょう。

賃貸併用住宅の大きなデメリットは以下の3点です。

    入居者との関係が面倒な場合も
    大きな家賃収入は見込めない
    売却が困難

詳しく解説します。

 

1.入居者との関係が面倒な場合も

一般的な賃貸経営なら自宅と物件が離れていますので、よくも悪くも入居者との接点はほとんどありません。

一方、賃貸併用住宅の場合は、同じ建物に他人が住んでいますから、お互いに気を使います。

とはいえ、ごく平均的な使い方をしてくれる入居者であれば、会ったときに挨拶する程度で、大きな問題は発生しないでしょう。

しかし、騒音や家賃滞納など一旦トラブルが発生すると、同じ建物だけに、とたんに生活しづらくなります。

こういった事態を避けるには、普段の出入りがなるべくかち合わないように、入り口や駐車場の配置を計画するのが一番です。

入居審査も、通常より厳しくする必要があるかもしれません。

 

2.大きな家賃収入は見込めない

冒頭でも少し触れたように、賃貸併用住宅では、大きな家賃収入は期待できません。

自宅の半分を賃貸ししているようなものですので、あくまでも自宅ローン返済の軽減を目的とするべきでしょう。

もし本格的に不動産収入を検討しているのであれば、やはり自宅とは別にアパートやマンションを1棟購入した方がいいです。

また、そもそも賃貸経営に向いていない場所へ賃貸併用住宅を建ててしまった場合、あとから入居者確保に大変苦労するかもしれません。

「賃貸経営は立地がすべて」とよくいわれるように、駅や商業施設から近い場所に人気が集中するものです。

すでに土地がある状態で賃貸併用住宅を検討している場合は、周辺賃貸物件の入居状況をしっかりとリサーチして決めてください。

 

3.売却が困難

もしかすると今後、急な転勤などにより、自宅を売却することもあるかもしれません。

その場合、賃貸併用住宅は、売却がしにくいというデメリットがあります。

空室が増えてしまい賃貸経営をやめたい場合でも、単独のアパート・マンションなら、不動産投資をやりたい人に買ってもらえる可能性は高いです。

ところが、自宅が半分を占める賃貸併用住宅では、十分な家賃収入が見込めません。

投資物件としては、正直非常に中途半端なのです。

ずっと住み続けるならまったく問題はありませんが、いざというときに処分しづらいことは、しっかりと頭に入れておきましょう。

 

まとめ

後半のデメリットを聞いて意欲が削がれてしまった人もいるかもしれませんが、上記のデメリットは事前にしっかりとリサーチ・検討をおこなえば、十分回避できるものばかりです。

それよりも、ある程度入居者が見込める立地条件ならば、「家賃収入で返済負担を軽減できる」「金利の安い住宅ローンを利用できる」「特例で固定資産税額を減額できる」という3つのメリットを享受できます。

いずれにしても、賃貸併用住宅が実際に可能かどうかは、必ず専門家と一緒に検証するべきです。
 

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