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2020年4月に民法が改正されましたが、不動産投資にどのような影響があるのでしょうか？
民法は1896年に制定されて以降改正されておらず、さまざまな問題点がありました。
今回の改正により、曖昧であったルールも明文化され全般的にわかりやすいものとなっています。
そこで、この記事では不動産投資をしている人または関心を持つ人を対象に、改正点および影響などについて解説します。
それでは改正民法で不動産投資の何が変わるのか解説しましょう。
原状回復義務の明文化
賃貸人が退去する際の原状回復義務については、国交省のガイドラインはありましたが民法上の規定がなかったので、トラブルが起こることもありました。
今回の改正民法では、次のように原状回復義務が明文化されています。
・借主は、借りていた物件に故意や過失により損傷があった場合は、原状回復義務を負う。
・但し、通常の生活で生じる経年劣化による損傷については、原状回復の義務を負わない。
例えば、家具を搬入する際の床や壁の傷・床や壁についたタバコの焦げ跡・エアコンを設置した際の傷跡などは、故意または過失による損傷となり、賃借人は回復義務を負います。
一方、日当たりによる床や壁の変色やドアの摩耗・トイレの汚れなどは、経年劣化による損傷とされるので賃貸人の負担となります。
従来の民法では敷金についての規定はなく、退去の際には敷金から未払い家賃や原状回復のための費用を差し引き、余れば原則として賃借人に返還していました。
しかし、本来戻ってくるはずの敷金が返還されず、賃貸人と賃借人の間でトラブルになる事例も多くありました。
今回の改正で、曖昧な部分は次のように明文化されています。
・借主が賃料滞納などの債務不履行があった場合に、敷金は弁済に充当できる。
・退去の際には、賃貸人は敷金から原状回復費用を差し引いた額を、借主に返還しなければならない。
保証人の負担極度額の設定
家賃滞納をしたり家屋や設備等の破損し損害が発生したときに、賃借人が負担できない場合には、連帯保証人が全額負担するのが基本でした。
しかし、保証人の負担額について上限が定められていなかったので、負担額が著しく大きくなったときには、トラブルが発生することもありました。
今回の民法改正により保証人が法人でない場合は、上限額を定めない契約は無効になるとルールが新設されました。
したがって、賃貸契約締結の際に、保証人の上限額を記載しなければなりません。
例えば極度額を100万円と設定した場合には、150万円の修繕費用が発生しても、保証人は100万円を負担すればよいことになります。
しかし、賃貸契約をする際に、極度額をいくらにするかは新たな問題として浮上しています。
あまり高い金額を設定すると保証人が付かないため契約ができず、低い金額では十分な保障を得られない場合もあるでしょう。
賃貸契約が結べないような場合は、保証会社が連帯保証人になる家賃保証制度の導入も、併せて検討する必要があるでしょう。
従来は建物や設備に損傷が生じた場合には、借主は自分の判断で修繕することはできませんでした。
今回の改正により、借主がオーナーに対し損傷部分修繕の要求を行い、対応してくれない場合または緊急性の事情があるときには、自ら修繕することが可能になります。
修繕に要した費用は、後日貸主に請求することができます。
例えば雨漏りがするので直してほしいと借主に要求しても対応してくれない場合には、賃借人が自ら修繕することが可能です。
賃借物件の一部が滅失したり、使用できなくなったとき、それが賃借人の責任でない場合には、賃料は減額されるという規定です。
また、残りの住宅部分では、賃借人が目的を達成することができない場合には、契約解除をできるとするものになります。
例えば、台風により風呂釜が壊れ、風呂が使えなくなったような場合には、家賃の減額請求ができます。
場合によっては、賃貸人に違約金を支払うことなしに解約も可能に…。
賃貸物件の所有者が変わった際に、前のオーナーか後のオーナーかどちらに支払ったらよいかわからないこともあります。改正民法では、新しい賃貸人に支払うことが明文化されています。
民法が改正されたことで、2020年3月までに締結された賃貸契約書は、見直しをしなければなりません。
従来不明確な部分をわかりやすくすることで、賃貸契約のトラブルを少なくすることができるでしょう。
なお国交省では、改定民法に則った賃貸契約書のフォーマットをインターネット上で公開していますので、これを参考に賃貸契約書の見直しをすると良いでしょう。
参考：国交省『賃貸住宅標準契約書』について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html
今回の民法改正により、原状回復義務や敷金の明文化・保証人の極度額の設定・修繕義務の規定など、賃貸借契約に関して多くの変更点があります。
全体的には賃借人に有利な部分が多いですが、民法の改正点をよく把握して、契約書の見直しや変更を検討しましょう。
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