大規模修繕171件で談合、課徴金16億円。中古マンションは「部屋」より先に「管理組合」を見る時代へ

マンションを買うとき、部屋の広さや駅からの距離、価格は誰でも見ます。ところが、その部屋を10年後も20年後も「住める状態」に保つのは、自分ではなく、同じ建物の所有者全員でつくる管理組合です。この管理組合が、工事の相手方からどう見られていたのか。それがはっきり表に出たのが、2026年9月28日に公正取引委員会が公表した大規模修繕工事の談合事件でした。

対象になった工事は、東京都と関東6県にあるマンション171件。公取委は施工会社40社と設計コンサルタント2社、あわせて42社の独占禁止法違反を認定し、38社に再発防止を求める排除措置命令、施工会社37社に総額16億3,788万円の課徴金納付命令を出しました。マンションの大規模修繕工事をめぐる談合で行政処分が出たのは、これが初めてです。

この記事では、何が行われていたのかを整理したうえで、「業者が悪かった」で終わらせられない管理組合側の構造、そして談合がなくても修繕費が上がり続けている現実を見ていきます。最後に、これから中古マンションを買う方が、部屋を見る前に確認しておきたい書類と読み方をまとめます。

管理組合の「味方」が受注先を決めていた

大規模修繕工事の発注には、大きく2つの方法があります。施工会社が建物の調査から工事内容の提案、見積もり、施工までを一括で引き受ける「責任施工方式」と、先に設計コンサルタント（設計事務所など）を管理組合が選び、その助言を受けながら施工会社を競わせて決める「設計・監理方式」です。前者は同じ会社が「どこを直すか」と「いくらかかるか」の両方を決めるため、管理組合が内容の妥当性を判断しにくい。その弱点を補うために広まったのが後者で、コンサルタントは管理組合の側に立つ専門家、という建て付けです。

今回、公取委が認定したのは、その設計・監理方式の中での談合でした。管理組合から施工会社選びの補助を委託されていた設計コンサルタント2社（リノシスコーポレーション、翔設計）のいずれかが、171件すべてに関わっています。公取委の発表によれば、コンサルタントと「受注協力関係」を築いた施工会社を工事ごとに受注予定者とし、コンサルタント側は業務の過程で知った設計予算などの情報を受注予定者に渡し、受注した施工会社は工事請負契約金額の一定割合をコンサルタントに支払っていました。報道では、この割合は契約価格の5％が目安だったとされています。

仮に1億円の工事なら、5％は500万円です。1億円 × 0.05 ＝ 500万円。100戸のマンションであれば、1戸あたり5万円が、本来なら工事に使われるはずの積立金から、受注の調整役への報酬として流れていた計算になります。もちろん、談合によって工事価格そのものがどれだけ上乗せされていたかは、この5％とは別の話です。

違反は遅くとも2021年9月以降に始まっていたと認定されており、課徴金の内訳をみると、長谷工グループの長谷工リフォームが約3億2,900万円、清水建設の子会社であるシミズ・ビルライフケアが約1億2,900万円、最も多い伊勝が約3億8,200万円です。公取委は対象となったマンションの一覧も公表しており、自分のマンションが含まれていないか確認できます。

十数年に一度の素人と、毎年の玄人

「相見積もりを取ればいい」「第三者に見てもらえばいい」。管理組合向けの手引きには必ず書いてある対策です。ところが今回は、その相見積もり自体が事前に調整され、第三者であるはずのコンサルタントが調整の中心にいました。別の専門家を一人増やしても、その人がまた業界内で施工会社と取引のある人であれば、同じことが起きうる。専門家を監視する専門家を雇い続けることは、現実には無理があります。

根っこにあるのは、立場の非対称です。一つの管理組合にとって大規模修繕は十数年に一度の出来事で、国土交通省の令和3年度の実態調査でも、修繕周期は「13年」が最も多く、12年から15年の間に全体の約7割が収まっています。理事や修繕委員は建築の専門家ではなく、工事が終われば役員は入れ替わる。対して施工会社やコンサルタントは、毎年、別のマンションで同じ仕事を繰り返します。管理組合との関係は一度きりでも、業者どうしの関係は次の現場でも続く。公取委が「かねてから」協力関係があったと認定したのは、まさにこの構造です。

だからこそ、「管理組合がもっと勉強して見抜くべきだ」という話だけでは足りません。国土交通省は処分を受けて9月29日に「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」の設置を発表し、10月19日に初会合を開く日程で動き出しました。管理組合が気をつける点と、まともな事業者をどう確保するかの両方が議題です。今回の171件が業界のどこまでを表しているのかは、まだ分かりません。ただ、相応の数の会社が継続的に関与していた事実は、個々の管理組合の努力だけで防げる範囲を超えていると見るのが自然です。

談合をなくしても、工事費は下がらない

ここからが、買う側にとってより重たい話です。仮に利害関係のない第三者が入り、談合も不透明な手数料も排除できたとします。それでも「修繕が安く済む」わけではありません。工事そのものの適正価格が、この数年で大きく上がっているからです。

一般財団法人建設物価調査会が公表している建築費指数（東京、2015年平均を100）をみると、鉄筋コンクリート造の集合住宅の工事原価は、2023年の年平均が123.5だったのに対し、2026年6月は145.6（暫定値）です。145.6 ÷ 123.5 ＝ 約1.179、つまりおよそ3年で約18％の上昇で、直近でも前年同月比プラス4.9％のペースが続いています。この指数は新築の集合住宅を対象にしたもので、修繕工事そのものの指数ではありませんが、同じ資材と同じ職人の手を使う以上、修繕費も同じ圧力を受けていると考えるのが妥当です。

金額に置き換えてみます。国土交通省の令和3年度実態調査では、1回目の大規模修繕工事の1戸あたり工事金額は中央値で110.2万円でした（平均値は151.6万円で、大型の工事に引っ張られています）。100戸のマンションなら、100戸 × 110.2万円 ＝ 1億1,020万円。これが指数と同じ約18％上がると、1億1,020万円 × 1.179 ＝ 約1億2,990万円。差額は約1,970万円、1戸あたりにすると約19万7,000円です。談合で抜かれていた「5％＝1戸5万円」より、物価上昇による「18％＝1戸約20万円」のほうが、実は大きい。これが今の現実です。

積立金は「現金」、工事費は「物価」

修繕積立金は、何十年もかけて毎月、現金で貯めていく仕組みです。10年前に1億円と見込んで積み立ててきたお金は、工事費が1億5,000万円に上がったからといって、自動的に1.5倍にはなりません。「一定額の現金を長期間かけて貯める」というやり方は、工事費が急に上がる局面と、構造的に相性が悪いのです。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」は、計画と積立金の額を5年程度ごとに見直すよう求めています。見直しが行われていないマンションでは、計画上の工事費が古い物価のままで、積立金も古い前提で設定されている可能性があります。あわせて、同省の「修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定）には、専有面積1平方メートルあたり月額の目安が示されています。たとえば20階未満で延床5,000平方メートル以上1万平方メートル未満の建物なら、平均252円、事例の多くは170円から320円の幅に入ります。専有70平方メートルの部屋なら、252円 × 70平方メートル ＝ 月1万7,640円が平均的な水準、幅でいえば1万1,900円から2万2,400円です。自分が検討しているマンションの積立金がこの幅を大きく下回っているなら、「安くて助かる」ではなく「将来の値上げか一時金の可能性」と読むべきです。

もう一つ、今後重みを増すのが共用設備です。プールや大浴場、機械式駐車場、カフェラウンジは暮らしを豊かにしますが、維持費と更新費は資材と人件費の上昇をそのまま受けます。豪華な共用施設を否定する必要はありません。ただ、「この設備を15年後に更新するとき、誰がいくら払うのか」を、買う前に一度考えておく価値はあります。

部屋を見る前に、この3つの書類を

ここまでの話を踏まえると、中古マンションを買うときに確認すべきなのは、部屋と価格と立地に加えて「管理組合の財務と運営」です。具体的には、仲介会社を通じて次の書類を取り寄せることができます。

1つ目は「重要事項調査報告書」です。管理会社が発行する管理組合の現状報告で、修繕積立金の残高、金融機関からの借入の有無、管理費・積立金の月額と滞納額、過去の修繕履歴と今後の予定、長期修繕計画の有無と最終見直し時期が載っています。取得には1部1万円台の費用がかかるのが一般的ですが、数千万円の買い物の前に惜しむ金額ではありません。

2つ目は「長期修繕計画書」です。見るべきは、最終の見直しがいつか、計画の前提となる工事費が今の物価を反映しているか、計画期間の途中で積立金が不足する年が出ていないか、の3点です。見直しが5年以上前なら、計画上の数字は割り引いて考える必要があります。

3つ目は「総会・理事会の議事録」です。これは管理組合の運営の中身が見える唯一の書類です。修繕や見積もりについて実質的な議論が行われているか、管理会社やコンサルタントの提案がそのまま承認されているだけではないか、積立金の値上げが議題に上がったことがあるか。今回の談合で浮かび上がったのは、「任せきり」の管理組合が最も狙われやすいという事実でした。議事録の厚みと中身は、その組合が任せきりかどうかを映します。

そのうえで、公取委が公表した171件の一覧に、検討中のマンションが含まれていないかを確認しておく。含まれていたとしても、それ自体で住めない建物になるわけではありませんが、過去の工事費が適正だったかの見直しや、業者への対応が管理組合の今後の課題になります。

最後に

マンションを買うことは、部屋という専有部分を手に入れると同時に、共用部分を維持していく共同事業の一員になることです。今回の談合事件は、その共同事業の相手方がどう振る舞っていたかを示し、同時に、談合がなくても修繕費が上がり続けるという、より避けにくい現実も浮かび上がらせました。買う前に管理組合の書類を読む手間は、その現実に対する一番確実な備えです。

住まいの購入は、家計全体の資金計画と切り離せません。修繕積立金が将来上がる前提で住宅ローンと貯蓄のバランスを組み直したい、あるいは今の住まいの積立金が適正か一度見てほしい、という方は、お気軽にご相談ください。