東京の家賃は「探す人」から先に上がる。内閣府の新指標・募集家賃指数7.4%上昇の読み方

内閣府が2026年11月4日に公表した「今週の指標」No.1429によると、2026年7〜9月期の東京都の募集家賃は、前年同期比で7.4%上がりました。指数は130.1で、2016年1〜3月期を100とした水準です。つまり、同じ条件の部屋を2016年の初めごろに借りようとした人と今借りようとする人を比べると、提示される家賃はおよそ3割違う、という数字です。

一方、総務省が毎月公表する東京都区部の消費者物価指数では、「民営家賃」の前年同月比は2026年7月が1.8%、8月が2.0%、9月が2.2%、10月が2.0%です。募集家賃は東京都全体、消費者物価指数は都区部という範囲の違いはありますが、片方は7%台、片方は2%前後。この差は統計の誤りではなく、測っているものが違うことから生まれています。

前者は「これから部屋を探す人」が目にする家賃、後者は「すでに住んでいる人」が払っている家賃です。この記事では、内閣府が四半期ごとに公表するようになった募集家賃指数が何を測っているのか、2つの差が賃貸で暮らす家計に何を意味するのか、更新か住み替えかの目安を整理します。

募集家賃指数は「いま募集に出ている部屋の値札」の統計

募集家賃指数とは、不動産会社等が入居者を募集するときに提示している家賃を、駅からの距離や築年数といった条件をそろえて指数にしたものです。もとになっているのは、内閣府の経済財政分析担当が2025年に公表した研究（経済財政分析ディスカッション・ペーパー DP/25-3）。データは株式会社リクルートが運営する住宅情報サイトSUUMOに掲載された東京都の賃貸物件で、集めているのは入居中の家賃ではなく、いま募集に出ている部屋の値札です。

ただし値札の単純平均ではありません。駅からの距離、床面積、築年数、間取り、階数、構造といった条件は時期によってばらつくので、統計手法（ヘドニック法）でその影響を取り除き、「同じ条件の部屋なら家賃がいくら変わったか」を測れるようにしています。

公表は四半期ごとで、2026年は6月30日（1〜3月期）、8月20日（4〜6月期）、11月4日（7〜9月期）の3回。1〜3月期は当初6.4%でしたが、推計方法の見直しで7.4%に改定され、4〜6月期は7.6%、7〜9月期は7.4%。2026年はどの四半期も7%台です。

住んでいる人の家賃がなかなか上がらない理由

消費者物価指数の民営家賃は、実際に住んでいる世帯が今払っている家賃をもとに作られています。内閣府はこれを「ストック家賃」と呼び、先に募集家賃が動き、入居者が入れ替わるにつれて時間をかけてストック家賃に反映されていくと説明しています。

日本でこの時間差が特に大きくなる背景として、内閣府が公表した研究は契約の形を挙げています。2000年に定期借家制度ができたものの、国土交通省の調査では2023年度の新規契約で定期借家が使われた割合は2.6%にとどまり、ほとんどが普通借家契約です。普通借家でも貸主は借地借家法32条で増額を請求できますが、借主が応じなければ調停や裁判になるため、実際に家賃が上がる場面の多くは入居者の入れ替わり時に集まります。だから住んでいる人の家賃は動きにくく、募集家賃だけが先に上がる、という構図です。

その結果どれだけ差が開いたかを、2025年7月の経済財政白書（令和7年度 年次経済財政報告）が示しています。東京都区部の募集家賃指数は、2016年1月から2025年4月までの約9年間で累計2割弱上がりました。一方、消費者物価指数の民営家賃は2023年までほぼ横ばいで、2024年春ごろから上がり始めたものの、同じ期間の累計では2%程度です。

ただしこの2つは、そのまま引き算できる数字ではありません。募集家賃指数は築年数などをそろえた「同じ条件の部屋」の変化ですが、消費者物価指数の民営家賃は建物が古くなる分（経年変化）の調整をしておらず、低く出ます。その差は総務省の試算で木造が年0.8ポイント、非木造が年0.7ポイント。内閣府の推計も、募集家賃の側からこの分を差し引いて比べられる形にそろえています。開きの一部は統計の作り方の違いです。

裏を返すと、長く同じ部屋に住んでいる人ほど、周囲の相場と自分の家賃の差が開いている可能性があります。この差は住み続けている間は得として働き、引っ越した瞬間に一気に表に出ます。

2026年7〜9月期の中身。伸び率が上がったのは市町村部と23区西部だけ

伸び率が前の期より上がったのは、23区外の市町村部と、都区部のうち西部（中野区・杉並区・練馬区）だけでした。間取りの種類をまとめた全体では都区部が横ばい・市町村部がやや上昇で、都区部のエリア別では都心部（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷の6区）、東部、南部、北部がいずれもやや低下。これらは前年同期比の「伸び率」が前の期と比べてどう動いたかで、家賃の水準そのものの上下ではありません。

間取り別の伸び率は、シングル向け（1K・ワンルームまたは35㎡未満）が都区部でやや低下・市町村部でやや上昇、カップル向け（1LDKまたは35㎡以上55㎡未満）が都区部で横ばい・市町村部でやや上昇。ファミリー向け（2LDKより広いか55㎡以上）は都区部・市町村部とも横ばいでした。

内閣府はこれらをまとめて、伸び率の加速は落ち着いてきたように見えるとしながら、都区部を中心に高い伸びが続き、新しく貸家を探す家計の負担は重いままだと評価しています。

家賃10万円の部屋で考える、更新と住み替えの差

数字を自分の家計に置き換えます。1年前に募集水準どおりの家賃10万円で借りた部屋から、同じ条件の部屋に今住み替えるとします。募集家賃が1年で7.4%上がっているので、探す先の家賃の目安はこうなります。

10万円 × 1.074 ＝ 10万7,400円
月の差額：7,400円
年間の差額：7,400円 × 12か月 ＝ 8万8,800円

1年分の上昇でも、年間で8万8,800円の差が生まれます。これに敷金・礼金・仲介手数料・引っ越し代といった一度きりの費用が加わります。仮に合計40万円とすれば、40万円 ÷ 7,400円 ＝ 約54か月。移った先の家賃が今と同じという甘い前提でも、4年半住まないと元は取れません。初期費用は物件で変わるので、自分の見積もりで置き換えてください。

もっと長く住んでいる場合はどうでしょうか。仮に2016年の初めに募集家賃10万円で借りた部屋に住み続けているとします。白書の累計2%程度は2025年4月までの数字です。その後も都区部の民営家賃は年2%前後で上がっているので、1年5か月分を足して累計5%前後と置き、今の家賃を10万5,000円とします。同じ条件の部屋の今の募集水準は、指数130.1から次のように見積もれます。

10万円 × 1.301 ＝ 13万100円
住み続けた場合との月の差額：13万100円 − 10万5,000円 ＝ 2万5,100円
年間の差額：2万5,100円 × 12か月 ＝ 30万1,200円

これはかなり粗い目安です。先に書いた経年変化の調整差がそのまま乗るので、この引き算は差を大きく見せる方向に働きます。逆に差を広げる側の要素も2つあります。130.1が伸びの大きい都区部ではなく東京都全体の指数であること、消費者物価指数の民営家賃は入れ替わった部屋の値上げも含む平均なので、一度も改定のない人の家賃はこれほど上がっていないことです。1円単位で信じる数字ではありませんが、月に2万円台、年に数十万円の規模で「住み続ける得」が積み上がっている可能性は、見ておいてよいと思います。

この見方は、更新のときに貸主から値上げの話があった場面でも使えます。提示された新しい家賃、周辺の同じ条件の部屋の募集水準、引っ越しの一度きりの費用。この3つで同じ割り算をすれば、移った先で何年住めば費用を取り戻せるかが出ます。「上がるのは嫌だ」と反応する前に、ここを計算したいところです。

東京では年収の約33%が家賃に向かう層もある。上がる前提で組み直す3つの順番

内閣府の担当スタッフは2025年9月の別の資料（今週の指標No.1386）で、家賃上昇が家計に与える負担も分析しています。総務省の住宅・土地統計調査では、家計を主に支える人が65歳未満の世帯（現役世代）のうち民営借家に住む世帯は年々増え、2023年には4割を超えました。その6割超は単身世帯です。

そして民営借家に住む世帯のうち、世帯年収200〜300万円の層では、年収に占める家賃の割合が全国平均で約25%、東京都では約33%に達しています。そこに、探す側の家賃が年7%上がっています。この環境で資産形成を考えるなら、順番が大事になります。

まず、住居費の上限を「今の家賃」ではなく「次に探すときの家賃」で見ることです。予定がなくても、転勤や家族構成の変化で動かざるを得ない場面はあります。そのとき今より1割高い家賃でも家計が回るか、年に一度は確かめたいところです。

次に、今の家賃が相場より低いなら、その差額は「住み続けている間だけ受け取れる見えない収入」です。ただし手元に入るお金ではないので、相場の家賃を払っているつもりで家計を組み、浮いた分を積み立てに回します。いつか住み替える日の初期費用や家賃差の備えになります。

三つめは、賃貸と購入の比較です。内閣府も1〜3月期の資料で、住宅価格の上昇で需要が購入から賃貸へ移り、消費者はローン金利を含めた購入の総費用と家賃を比較考量することになる、と書いています。

家賃が上がる局面では、購入が有利に見えやすくなります。ただし購入側に乗るのは金利だけではありません。管理費・修繕積立金、固定資産税と都市計画税、火災保険、購入時の諸費用、売るときの仲介手数料と価格変動。逆に住宅ローン控除のように引ける要素もあります（要件は入居年で変わります）。家賃の上昇率だけで決めず、両方の総費用を同じ土俵に並べてください。金利が動く局面での購入判断は、中古マンションを「金利予想」以外で決める方法をまとめた記事も参考にしてください。

東京の家賃は今後も上がるのか。2030年の2つの試算

今回の内閣府の評価は、「伸び率が引き続き落ち着いていくか、注視していく必要がある」という慎重なものです。一方、もとになった研究論文は、2030年初めの東京都区部の消費者物価指数の民営家賃について2つの試算を並べています。上昇率が一定に続く場合は前年比2.67%、上昇トレンドが拡大する場合は9.45%。低いほうは、募集家賃が2024年度の伸び（年4.1%）のまま続くという前提で置かれた数字です。足元の募集家賃は7%台なので、前提のほうがすでに実績に追い越されています（4.1%は推計方法が見直される前の数字です）。白書も「先行き上昇傾向が続くことが見込まれる」と書いています。

これらは一定の仮定を置いた試算で、断定ではありません。ただ、募集家賃がストック家賃に先行するという関係が正しいなら、ここまでの上昇の影響は、今住んでいる人の家賃にもこれから数年かけて届いてきます。「自分は今の部屋にいるから関係ない」とは言い切れなくなってきた、というのが今回の数字の読み方だと考えます。

最後に

家賃は毎月出ていく額が大きいのに、相場を確かめる機会が少ない固定費です。周辺の実額は、同じ沿線・間取り・築年数帯の募集を物件サイトで3〜5件拾えば掴めます。指数はエリア単位なので実額は読めませんが、相場が全体としてどちらに動いているかを四半期ごとに確かめる物差しになります。この2つを並べるだけでも、更新や住み替えの判断は変わってきます。

住居費が家計のどのくらいを占めるか、積み立てにどれだけ回せるかは、収入や家族構成、住む場所で答えが違います。どこから手をつけるかも、人によって変わります。