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資産運用

2024.08.27

ご存じでしたか！？空き家対策で仲介手数料が引き上げになりました！

2024年7月1日、国土交通省による「不動産業による空き家対策推進プログラム」の一環として、不動産取引の報酬規定に、「低廉な空家等の媒介の特例」が追加されたことをご存じでしょうか？

国土交通省は、かねてより空き家や空き地、マンションの空き室（以下、「空き家等」といいます）の急増に関して、空き家等を放置すると、使用困難となり、やがて周辺環境等に様々な悪影響を及ぼすこと等から、“使える”空き家等はなるべく早く有効に利活用を図ることが重要として課題視していました。

今回の特例追加は、こうした背景を受けた、売買金額の低い空き家等の取引活性化を促すための措置の一つで、800万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限額が、最大33万円まで引き上げられることになりました。

これを受けて、早速ホームページ等で仲介手数料の値上げを案内する不動産業者も出ているようで、「空き家等の対策が必要なのは分かるけど、仲介手数料の値上げも困る・・・」と感じた方も多いかもしれません。

しかし、著者としては、今回の特例追加には少なからずメリットも感じている部分もあります。

本稿では、現行の仲介手数料の問題点をおさらいしつつ、今回の特例追加に関する著者の所見についてご説明していきたいと思います。

■現行の仲介手数料の仕組みをおさらい

まずは、現行の仲介手数料の仕組みと問題点を、簡単にご説明しておきましょう。

原則として、不動産売買の報酬は成功報酬となっており、不動産の売り手と買い手が条件に合意し、実際に売買が成立して初めて、不動産業者は仲介手数料をもらうことができます。

また、仲介手数料には売買金額ごとに以下の上限額が決まっていて、たとえば、1000万円の不動産売買を仲介した場合、仲介手数料の上限額は39.6万円（（1000万円×3％＋6万円）×1.1）です。

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＜仲介手数料の上限額（原則）＞

【売買金額のうち200万円以下の部分】

売買価格×5.5%

【売買金額のうち200万円超〜400万円以下の部分】

売買価格×4.4%

【売買金額のうち400万円超の部分】

売買価格×3.3%

※400万円超の売買案件では、「（売買価格×3％+6万円）×1.1」の速算法で計算することが多い

＜仲介手数料の上限額（特例）＞

【売買金額のうち400万円以下の取引】

　　　売主からの仲介手数料に限り、19.8万円

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不動産の売買仲介1件あたりにかかる手間やコストは、1000万円の案件でも、100万円の案件でも大差ありませんので、こうした仲介手数料の仕組み上、不動産業者が「より早く売れる案件」「より高く売れる案件」を、優先的に取り扱いたくなることは仕方がありません。

従来も、400万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限額について、売主からの分に限り最大19.8万円に引き上げる特例はありましたが（買主からの仲介手数料には特例の適用はありません）、この特例ではインセンティブが足りず、特に「売りにくく」「売買金額の低い」傾向にある地方の空き家等の取引活性化には繋がらなかったと、国土交通省では分析したのだと思われます。

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