資産運用
不動産投資において、融資先の金融機関の開拓・確保はとても重要です。
実際、著者が不動産投資のご相談をお受けしていても、現在の金融機関からの借換えや、新規金融機関への相談方法について、よくご質問をいただきます。
金融機関の融資姿勢は、その時々の本店の方針だったり、支店長や担当者の属人的な手腕・積極性だったりによる変動が大きく、コラムのような媒体では最新情報をお伝えすることは難しいもの。
しかし、融資相談時のコツや注意点には普遍的なものがあり、それを知っているか、知らないかでは、相談の成功率はずいぶん変わるはずです。
本稿では、特に不動産投資初心者の方に向けて、初回の融資相談時にすぐに取り組めるコツと注意点について、分かりやすくご説明していきます。（その時々の最新情報は、セミナーや大家さん同士の情報交換会などで仕入れるのがよいでしょう）
一言で不動産投資の融資といっても、どのような種類の融資を検討・活用するかによって、その準備や対策は異なってきます。
まずは、不動産投資でよく使われる融資の種類を確認しておきましょう。
不動産投資で主に利用される融資は、以下の3つに分類されます。
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＜不動産投資の融資の種類＞
①プロパーローン
②アパートローン
③提携ローン
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「①プロパーローン」とは、金融機関と投資家の間でいわばオーダーメイドで条件を決める融資の種類です。
主として、融資を受ける物件の収益性やこれまでの賃貸経営の実績などが審査の対象となりますが、案件ごとに個別かつ総合的に審査が行われることになります。
実質的に融資の上限がなく借入金利・借入期間も案件ごとに決まること、実績や持ち込む物件の収益性次第では融資の継続性が期待できることが特徴です。
「②アパートローン」とは、収益物件に対する融資として予め用意されたパッケージ商品的な融資の種類です。
審査内容がある程度パッケージ化されており、審査結果を予測しやすく、審査期間が短いといった特徴があります。（投資家個人の資産背景や属性といった事項が、プロパーローンよりも強く影響します）
融資の上限額や借入金利・借入期間もやはりパッケージ化されており、予め決められた範囲を超えた条件が出ることはなく、一般にプロパーローンよりも条件は悪い傾向です。
「③提携ローン」とは、不動産業者と金融機関が提携し、収益物件ごとに予めおおよその融資条件を決めていたり、審査の簡略化がなされていたりする融資の種類です。
不動産投資初心者向けの融資商品ですが、金利など条件面もアパートローン同等か、場合によっては有利となることもあるようです。
この3つの融資のうち、自ら金融機関を開拓する必要があるのは、「①プロパーローン」「②アパートローン」です。（「③提携ローン」であれば、黙っていても不動産業者から利用の提案があるはずです）
ここからは、初めての金融機関に訪問し、融資相談する際のコツや注意点をお伝えしていきましょう。
（１）初回訪問時はなるべく紹介で！
初めて金融機関を訪問する際には、まず紹介ルートがないかを探りましょう。
金融機関からすれば、突然来店した素性の知れない人から融資相談を受けるのと、第三者から予め概要を聞いたうえで融資相談を受けるのでは、やはり警戒度は大きく異なるもの。（少なくとも、全く検討の土台に乗らないような人であれば紹介されないでしょうから・・・）
その金融機関と既に取引のある投資家さんや経営者の方に紹介してもらえればベストですが、そうした方がいない場合は、購入しようとする物件を仲介する不動産業者から訪問前に一本電話してもらうのもアリです。
逆に極力避けたいのは、アポなしで突然金融機関を訪問すること。
対応できる担当者が不在のこともあるでしょうし、何よりアポなしでの融資相談は金融機関からの心証がよくありません。
（２）その支店に相談する理由を伝えよう！
冒頭にも触れましたが、不動産投資への融資については、同じ金融機関でも、相談する支店や担当者によってだいぶ反応が違うことも珍しくありません。
せっかく相談するなら、なるべく融資に積極的な支店・担当者を狙いたいところですが、金融機関には営業エリア（縄張り）があるため、理由なく営業エリア外の案件を扱えない事情がある場合も。（いざ融資となった際、自宅やその物件所在地の最寄り支店に案件を振られてしまうこともあります）
そうならないために、先ほどの紹介のほか、「通勤途中にある」「地縁がある」など、担当者が営業エリア外の物件を扱う理由を添えて相談するようにしましょう。
（３）説明ツールは必ず持参する
金融機関に相談する際には、その収益物件の販売図面のほか、以下のような説明ツールは最低でも準備しておきましょう。
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＜金融機関への初回相談時の説明ツール（一例）＞
●登記簿
●決算書・確定申告（直近3年分が目安）
●法人および経営者個人の資産・負債、固定資産の一覧（金額が大きいものはエビデンスも）
●事業の強みや特徴、今後の事業計画
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これは著者が実際に複数の金融機関で聞いたことですが、こうした点をクリアしていない相談は決して少なくなく、やはり融資相談の真剣度が違うと感じることもあるそうです。
逆に言えば、こうした点に気を付けるだけで、相談の真剣度をアピールできることになるわけですから、是非意識して実行してみてください。
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